星光城项目坐落于东莞市黄江镇五星级裕元花园酒店旁，由裕元集团旗下的百事威地产历时3年规划2年修建已完成，总建筑面积大约13万平方米，还包括写字楼、商业、高档住宅、主题公寓等。其中，商业面积大约4.5万平方米，共计三层商用楼面，近200个大小不一、功能有所不同的独立国家店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲娱乐、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士指出，星光城可能会沦为东莞商业的新地标。主持人：您好，郑总。

很荣幸能在这里与您面对面的交流有关星光城这个项目，首先请求您融合星光城的项目讲一下东莞目前的商业地产市场发展现状？郑智仁：要理解星光城这个国际时尚广场，首先从理解东莞开始。东莞是早期的世界生产工厂，现工业渐渐萎缩，沿海部分内后移，政府大力实行弃二入三的政策(是所指在产业结构调整中，增大第二产业，发展第三产业，即反对商业的发展)使得东莞发展潜力大幅提高。基于此，我指出当地的商业地产即将转入一个空前发展的阶段。

南方经济因发展进程的差异，消费族群跟其他地区有所不同。南方一般是以生产产业居多，大部分居民来自外地，具备很强的消费潜力和能力，市场消费人群基本集中于在18岁到28岁之间，80、90后为主，加之现今东莞地区的薪资结构亦渐渐提升，消费潜力极强，对新时尚的接受度日渐低，比较使得东莞的商业项目能更为的蓬勃发展。

百事威房寄居研发有限公司本业是专心于地产研发的企业，一手创立的棕榈泉高级大型住宅项目，在东莞地区声名大噪。为沿袭此一优质的品牌效应，并为当地人建构一个好的休闲娱乐消费环境，所以倾力打造出这个总建筑面积13万平方米的MIDTOWNWALK星光城大型城市综合体，目的是期望能符合周边30公里范围内居民休闲娱乐、娱乐、美食、购物的必须。

加之我们的运营团队是来自宝岛台湾的，利用过去的商业成功经验，也期望能扶持当地的商业地产发展。主持人：您是台湾人，在东莞做到商业项目研发，那么，请求就您的感觉讲一下南、北方商业地产的差异。

郑智仁：北方，如北京。商业地产基本上早已却是到了成熟期的阶段。

期望南北更高的境界，商业品牌来自世界各地，国内品牌亦广布八方。南方，以深圳为事例。邻近香港，南方资源比较令人瞩目。

对香港、台湾的品牌认知度不会较为低。东莞和北京的差异就更大了，因为东莞以工业发家，早年招商引资从深圳开始，慢慢转入一个转型时期。

东莞却是时隔深圳后第二个工业城市，所以在深圳产生的商业效应某种程度也不会接着在东莞产生。在广东珠三角地区，目前要做到的就是把工业精美化，把劳动密集型产业往北有劳动力的地方移往，譬如西部，或者广东以北的部分。

慢慢地就把该拔的人留下，建构一些他们的价值。东莞正在一个转型的阶段，很多区域和我们北京的某些新区一样，原有的部分在慢慢地改建。

而且由于消费群体年长，不具移民性格，对新时尚接受度低，较为不必须经过传统的渐进式调教，相对来说，在商业发展项目的进程，极具跳跃式的升级潜力。主持人：我们的团队是来自宝岛台湾的运营团队，那么台湾商业地产的发展市场，与大陆市场差异在哪里？郑智仁：这些年台湾的经济高速发展，在这个过程当中也受到很多繁盛城市的影响，比如美国、日本，还有香港。在这样一个商业环境里研发的模式就不会像国际繁盛城市投向。

但这些模式也是经过了十几二十年的自学，商业地产也经过了好几轮的变化。台湾最先的时候也是根据当时的经济市场需求，做到最简单的家用百货。到后来大家的生活水平提升，就渐渐开始有精品百货，再行后来消费者在市场需求上就越挑越精，所以管理商业的人就要提升他们的服务品质，减少对消费者的服务，管理上就不会做到更加细致的管理。

中国大陆是一个相当大的消费市场，将更有国内外很多有成熟期经验的团队进去。所以我坚信国内的商业地产发展不必回头那么长时间的路去思索。

并且更加有机会在引入国际品牌，欧美实时服务及精美管理，三位一体的融合上，一步到位。如同前面所说，商业模式的跳跃式升级，国内比世界任何市场更加有机会。主持人：目前星光城的品牌招商产于情况是怎样的？台湾品牌不会占到相当大比重吗？星光城项目的运营顺利对这些来自宝岛台湾的品牌有什么意义？郑智仁：星光城是一个一站式的休闲娱乐场所。目前以东莞这个地区来讲，这一类的购物消费环境十分匮乏，所有消费都是集中的，睡觉去一个地方，购物去一个地方。

这样对消费者是很浪费时间的，也不合乎经济效益。我们看见了这个市场的潜力。所以在招商部分，我们就往一站式购物平台的方向发展。

在整个市场面，原本既有的，我们期望再行做到得更佳。还没的，我们更加有机会一次做到。例如沃尔玛是我们一个主力店，不论本地或外来人口，都可以在这里卖到品类原始且低价放心的产品。

再行如最基本的餐饮，不管是国际连锁还是国内高质量的商家，我们都会牵涉到。在服装上面，我们把最差的厂商招进来。较为有信誉的厂商是我们的目标。我们还期望提升电磁辐射区域的身体健康娱乐休闲娱乐环境，获取最优质的设施。

譬如说影院，儿童游戏，还有一些较为好的娱乐业态。而且我们十分侧重绿色环境规划，让辛苦的消费人群都可以在这里获得全新的排便空间，更加不愿把星光城当成最时尚的约会地点。而对於台湾品牌是这样的。

首先，有很多的台湾品牌较为熟悉我们，也坚信我们在当地的影响力，并期望利用我们的商场作为他们进驻大陆的切入点。其次，我们同时也期望修建一个切换平台。让台湾所有优质，经过市场淬炼的品牌，通过我们的切换再行转入大陆市场。

再者，很多台湾品牌是将日韩等地的产品经过台湾当地的演化与转型而产生的新产品。而这些混搭混血儿的成品，比较予以调教的日韩原品更容易为中国的消费者拒绝接受，也更加符合中国消费者品味的期望。在这个部分，我们经营上面不会制成较为规范的市场。利用我们这个平台让台湾更好的商品在这边放心发展。

与此同时我们也期望更加多合乎我们项目定位的品牌进驻。在配上上无论是国内、国际或是台湾，甚至日本、韩国、香港的品牌，我们的目的是让你进去后的第一个感觉就是国际化。让您感受到尊贵而不贵的购物环境和购物体验。

尊贵是指无论从我们这个项目的环境，到获取的服务品质都是很尊贵的。但是进去消费，不会让你实在经济上很精彩。主持人：星光城整个项目在商业设计上有哪些亮点？最经典的地方在哪里？郑智仁：人性化，时尚化的动线设计是我们仅次于的亮点。星光城的设计是由美国最著名的商业设计公司来编舞的。

我们期望把国外一些好的设计带回中国来。在我们做到这个项目的初期，我们也对一些商业地产做到了实地考察，怎么样把合适当地的东西放到这个设计和未来的环境里面，我们下了很多功夫。

在星光城里，你每回头一个点，都会看见下一个点是什么样。应当说道我们侧重让人能在这获得一个很舒适度的消费体验。

商场是半开放性的设计，在视觉上更加有通透性及开放性。地下通道的设计上面也大大的有变化和装饰。

也就是说，回头在星光城中，消费者就像漫步在星光大道一样，感受到环境对他的认同和礼遇。主持人：公司的未来发展计划是什么？郑智仁：未来我们不会展开同质性项目的拓展。目前我们也不回避在其他各省各地设置某种程度的项目。

我们期望在全国做到五到十个这样的星光城项目，也期望在商业地产行业里做到一个品牌出来。如同新浪乐居为中国的商业地产作出这样一个非常丰富原始的交流平台，目前也由北方向全国发展。

而我们较为熟知南方市场，不会以南方为基点，实地考察之后往华东还有西部地区发展，当然也不回避往北发展。星光城这个概念就看起来一个模块一样，未来不会因地制宜的差异化拷贝。主持人：我们都期望着一个运营十分顺利的星光城，那么最后您给我们演绎一下，一个商业地产项目如何才算得上顺利？郑智仁：我实在一个商业地产的顺利各不相同消费者爱不爱来。

你来了，你消费得高兴，消费得舒适度，就建构了商业价值，你就获得了商业利润；人潮就来了，人潮来了，客人多了，商场就赚到该赚到的钱。从投资到最末端的人都失望，就是一个好的商业地产项目。主持人：好。

我们都拭目以待一个顺利的星光城模式，能在全国各地开枝散叶。

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